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【印尼】印尼房地產趨勢報導

 由當局實行市場降溫措施幫助,儘管經濟增長強勁,印尼的房地產市場現在是放緩。誠然,印尼的住宅價格指數(14個主要城市)年內上漲了7.88%為 2014年Q2結束,但這是在去年同期的12.11%比,去年同期價格上漲顯著放緩(所有數字來自印尼銀行)。從這方面來說:經通脹調整後樓價上漲在過去一年中僅有1.19%。

標稱房地產價格數據在印尼很容易被誤解,因為通脹一直居高不下,並且居高不下。富有的印尼人和一些人喜歡住宅不動產投資是因為可防止通貨膨脹。

所有印尼各大城市的房地產皆有名義上的價格上漲。2014年Q2馬卡薩上漲了19.28%(11.89%通脹調整後)年內其次是馬納多(13.36%標稱值),泗水(12.78%),登巴薩(10.16%),班達楠榜 (9.37%),馬辰(7.81%),巨港(7.34%),萬隆(7.25%),和Jabodebek-萬丹(6.87%)。

雅加達在計算通貨膨脹後只有0.25%。

許多城市登記名義價格上漲如此之小,其實他們實際上是在下跌的,包括巴東(4.33%),日惹(4.07%),棉蘭(3.99%),三寶壟(2.5%),和坤甸( 1.69%)。所有這些顯而易見的房屋價格上漲實際上是跌幅。

根據仲量聯行(JLL), 由於經濟衰退,外籍來港定居人士及商務旅行的下降,奢華公寓市場已經減弱。雅加達高檔公寓空置率從11.7%上升到14.7至2014年6月底。

根據仲量聯行雖然有一些高品質的公寓,以維持穩定的租金,空置率的增加使得屋主在租金上打折。公寓市場在2014年第二季度為217美元每平方米每年跟上個季度比少了1.5%。公寓的資本值軟化0.8%。平均高端投報率為8.6%。

大量房子的銷售量下滑,是因為2013年9月推出的貸款成數(LTV)下降所造成的。

這並不完全代表任何一種低迷,因為在第一季度住宅銷售上升“只有”15.33% - 但問題是,它確實是事實,從2014年Q1 的31.54%的季度銷售增長放緩。

是什麼促使人們在印尼買樓?Hasan Pamudji, head of research at Knight Frank, Indonesia說 “富[本地]投資者關心的主要是資本增值,儘管他們也購買公寓,以獲取租金收入。 “投報率在高端公寓可在8%和11%。”

Pamudji補充,但這也有一般的動機。 “在高端的住宅市場裡典型的投資者包含富有的印尼人或是外國人嫁給印尼人,這些人會因為堵車會在雅加達買第二套住房或公寓靠近他們的工作場所,假日時他們回去在郊區主要的房屋或公寓。

“有越來越多富有且在海外受過教育的印尼年輕夫婦住在高檔公寓,因為他們習慣於居住於公寓。

“外籍人士傾向於租房於Kemang, Pondok Indah, Menteng, Kuningan 等,地區有較多綠化,國際學校,醫院和娛樂場所,也想租在CBD和南邊的 Kemang, Pondok Indah, Pejaten高檔公寓或service apartment “。

根據印尼房地產Eddy Hussy,不動產價格在2014年上升約10%,跟過去幾年房地產增長速度從15%到17%的平均增長速度放緩。Eddy Hussy說房市放緩主要是由於用於購買第二間房子以上最高可貸成數(LTV)比率的降低了,同時限制銀行在未完成的房屋上的貸款。在按揭成數上限設定在第二間房為60%,而對於超過第二間的為50%。

這些限制主要影響中價位市場,Knight-Frank's Pamudji說“我們預計成交價將受壓隨著產量調降,更多的激勵措施提供較長的首付分期付款部分和開發商部分付款。

“請注意中低價位不動產通常採取了抵押貸款和開發商部分分期付款計劃。高價位的買家通常使用的現金或開發商分期付款(直到完工)。“

高利率環境也打壓了需求。跟去年同一季度相比2014年第一季房地產抵押貸款僅增長0.32%,至IDR282.36萬億元(約200憶美元),更嚴厲的貸款限制也減緩了市場。

根據Colliers International,2014年第一季度,平均價格從3274美元每平方米。,雅加達南部2282美元,以及在首都的非黃金地段1609美元,在雅加達公寓的平均價格上升了2.45%,至每平方米(平方米)IDR24.4百萬元(2087美元)。根據Colliers International ,2014年第一季度大約有1,246單位的公寓在雅加達完工,包括Kemang Village (175 單位), Pakubuwono Terrace (750 單位), Sherwood Apartment (100 單位) 及 Woodland Park (221 單位)。約20889台預計今年將完成。

在印尼外國所有權很難的。土地所有權(HAK milik)只能由印尼公民擁有。外國土地所有權是不允許的。

對於公寓1996年的法規(編號41/1996)規定,外國人誰住在印尼,或因為商業目的而定期訪問該國,可以購買一個家或公寓,只要它不是政府補助的不動產開發。

然而,外國人只能持有土地使用(HAK pakai)契約和多數的開發擁有建築許可契約(hak guna bagunan)。

所以,外國人只有效長達70年租期,而不是真正擁有一間公寓,而不是獨立的房子。在這70年期間,外國人也必須定期更新他們的使用權。最初HAK pakai為25年,然後再起一個額外的25年和最後20年。

Knight-Frank's Pamadji說一些外國人利用這一點。“但是,這不吸引他們,他們有時使用人頭或他們有一個印尼配偶。此外,有時他們使用的PMA或如果他們在印尼的業務設立外商公司。”

此外,一個外國人可以購買門檻或最小物業銷售價格為15億印尼盾,這大約是USD168,388。這個最小“購買”價格在印尼是相當高的。

印尼房子可以從地主那購買永久業權土地的房子書面同意25年,並可延伸另外的25年。在對外國財產所有權法律醞釀一個變化,預計在2010年年底租賃期限將延長到了整整70年而不是到25年,但還沒有在眾議院獲得通過,和特別在峇里島遇到反對。

雖然這部法律的通過將是一個可喜的變化,投資者還是會發現它與其他國家在該地區相比如馬來西亞和新加坡的法規而言還是比較慢的。

 







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