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【Scoop獨家報導】海外置產4要5關鍵 先懂場與風險 再談進場與機會

 獨家報導  - 七月 6, 2017


柬埔寨金邊大興土木,整個城市就像一個大工地,但陸續出現的負面消息不斷,投資人須慎選建商與代銷業者。(圖/翻攝自網路)

製作人:張淯、葉惟禎|文:葉惟禎|攝影:石雨鑫|圖:藍海地產集團、MyGo地產提供

海外置產不比本國置產,必須承擔許多未知的風險,為免糾紛發生時求助無門,購買前千萬要搞懂各種隱形危機與風險,除了了解相應法規之外,更需慎選建商與代銷業者,保障自己的投資權益。

外置產熱潮延燒多年,卻不是每個人都能賺到這桶金。
隨著時間的推演,早年前往海外置產的投資人,有人嘗到甜頭,但卻有更多人血本無歸。不少投資者表示,當初受到高租金報酬率的誘惑進入市場,沒想到讓人傻眼的事情不斷,不少人紛紛表示後悔搶進這波熱潮。
隨著前人累積下來的血淚教訓,想要搶食海外置產的大餅,在下訂之前,一定要遵守以下鐵則。

慎選有口碑的地產開發商

「慎選有品牌的開發商」,是所有專家異口同聲強調的,關鍵中的關鍵。

柬埔寨首都金邊開放外國人置產之後,著名的韓國爛尾樓成為知名「地標」。曾有名嘴在媒體上表示,有建案原本預計蓋三十幾樓,最後硬生生攔腰斬半,當初購買20樓以上的投資者欲哭無淚;更曾聽聞有買家買在17樓,沒想到房子蓋到16樓時,建商竟告訴投資者:「你得再加價,房子才會往上蓋。」

雖然不少代銷業者再三強調,以上這是都只是個案,不能一竿子打翻一艘船,但是誰也不希望這個慘痛個案發生在自己身上,因此打聽地產開發商過去的實績與名聲非常重要。

海瑞國際地產總經理李佩珊建議,投資者進場前一定要了解開發商背景,了解合約的承諾是否能正常履約。她表示,海外不動產買賣是「人」的因素,投資者必須清楚了解合作的對象能否完成其承諾,「這也是海瑞選擇與日本人合作的原因,因為日本人做事嚴謹有制度。」她說。

再者,市場上有許多建案「產權不明」,有些建商還沒拿到建照就開始銷售,以致後續引發房子蓋好卻拿不到使用執照的問題。

因此在買房前,一定要確認建商除了取得建照之外,取得「銷照(銷售執照)」也很重要,因為「銷照」必須先繳總銷5%稅金,許多業者未取得銷照即私自轉向海外找代銷賣房。投資者買房前一定要了解建商的財務,以及是否取得建照與銷照,以避免買到爛尾樓。

 

李佩珊指出,開發商背景愈大,金流愈多蓋得愈穩,愈不用擔心爛尾樓。台北市國際不動產代銷協會副理事長劉威廷則建議,投資者要隨時掌握施工進度,不要建築物沒蓋都不知道,「最好一個禮拜或一個月就請他們提供照片,確認目前施工狀況;另外,確認代銷公司在當地是否設置公司也很重要。」他說。

MyGo國際地產副總經理陳祐薇說,過去曾有投資者想要省下付給代銷業者的「服務費」,而越過代銷自行向建商購買,如果不幸出事,投資者就要自己負責。其風險就在找來的國外律師不一定站在你這邊,而且還要小心翻譯靠不住。
透過代銷業者購買的好處之一,就是可以運用代銷公司的力量與建商爭取權益。陳祐薇表示,20154月大馬全國加收消費稅,MyGo即強勢要求建商吸收這筆多出來的費用。

樂高樂園門口公車四通八達,直駛新加坡。(圖/MyGo國際地產提供)

評估合格代銷業者4

代銷業者的背景與經營現況,也是投資者一定要慎重選擇的關鍵。前幾年曾有民眾透過仲介置產,發現仲介離職,遇到問題無人諮詢或解決的窘境。或是仲介也只是想趁著熱潮撈一筆,自己也不是那麼了解當地行情跟地段,結果就是你被加價貴到不自知,事後發現為時已晚。

還有代銷公司告訴投資者,未來套房每月可收租1,500美元,但實際上卻只有月租金不到一半的行情。或是海外代銷公司解散,以致面臨交屋卻賣不掉也租不出去的困境。
劉威廷強調,不想當「孤兒投資者」,可以從以下「4要」來評估代銷業者是否合格。
第一,代銷業者要在當地設立公司。他指出,代銷業者在當地設立公司,建立團隊為客戶服務,才能顯示其深耕當地的決心。「很多代銷公司都說自己提供一條龍服務,什麼服務包山包海都有,但如果連公司都沒有設置,人員配置也不夠,你能說服自己真的能獲得全面且可靠的服務嗎?」
第二,代銷業者要提出過去銷售與租賃的實際績效。代租代管的部分,要請對方列舉出來,而且既給了客戶承諾就要做到。很多業者吹捧自己代租率高達90%,實際上只有10%,明顯是欺騙客戶的行為。
第三,要有在地化的服務人員。如果交易過程中沒有專業翻譯,交易條件又不夠透明化,你也別期望對方會提供好的售後服務。
第四,要確認代銷業者開出的價格是否與當地相同。很多代銷業者雖然標榜高租金報酬,但卻會把該付給投資者的租金,部份轉嫁到售價中。甚至有的業者開出「未來價格」,亦即現在每台坪只值20萬,未來上看30萬,但有的業者現在就開出30萬的價格,現在就買在高點,以後怎麼出脫?
「我們曾有客戶自己打電話給建商,確認MyGo是不是他們合作的代銷業者;接著再向對方詢問售價,確認自己買的價格與當地相同無落差,沒有買貴之後,才放心跟MyGo下定。」陳祐薇建議投資者,置產前一定要多一個詢問的步驟,對自己才能多一分保障。
劉威廷也建議投資者,可請代銷業者提供周遭建案的行情,以此做為評判是否買貴的標準。

現場考察5關鍵

為了降低資訊不對等的風險,代銷公司皆會安排考察團,但考察不是走馬看花、到此一遊,要避免日後住「套房」,專家建議,除了對照投資標的地點與周邊環境是否如建案所言,確認是否符合自己的期待之外,尚有以下五點必須留意。

其一,劉威廷建議觀看建案周遭是否有天橋、高架橋、特種行業等嫌惡設施,且必須留意不動產近況說明書裡是否有明確標註。

其二,陳祐薇建議投資者應留意公共建設的規劃,是否真的如業者所言,確實有在執行與興建。

其三,李佩珊建議觀察民生消費力,基本上能購買房地產的屬中上階級,平均收入較高,可以看看路上開的大多是什麼車,以及道路壅塞狀況,還有附近有哪些建案正在推出,以及附近餐廳的消費狀況。

其四,劉威廷建議,要看當地人自己買不買這個建案,如果當地人都不買,表示買的人都是投資客。

最後,劉威廷強調供給需求量是房價的不二法門。他建議買成屋最好晚上去看,看燈有沒有亮、窗台是否有花、有沒有裝潢,如果都沒有,表示可能已經出現供給超過需求的情形,未來出租會有相當的難度。 


不動產說明書要點誠實揭露

株式會社YCM不動產國際海外事業部負責人邱詮富表示,買房的不二法門就是審慎調查物件是否有隱形瑕疵,如果是凶宅,未來一樣很難脫手。
但他也表示,日本對於買賣糾紛或契約的簽訂很嚴格,該國政府一開始會請有國家資格的房地產經紀人說明,之後才簽約,若沒有經紀人說明,則簽訂的合約無效。
有鑑於海外置產糾紛百出,為維持市場交易安全,內政部於《不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範》明確指出,經紀業者於銷售說明會,應揭露以下資訊:




1.   當地國情與法令;

2.   取得不動產產權性質;

3.   持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件;

4.   當地最近3個月或近期成交行情;

5.   貸款與匯率;

6.   不動產說明書之內容。

同時,必須向買方揭露支付價金資訊,經紀業應提供國外委託銷售者(賣方)之帳號或付款方式予買方,並協調國外委託銷售者(賣方),於收到買方所支付之各期價金時,應開立收款證明予買方。
交易標的物為預售屋者,經紀業應依各期價金支付期間,向買方報告預售屋興建情形。
又經紀業仲介或代銷之不動產發生交易糾紛時,該經紀業應協調買、賣雙方當事人處理,並提供買方必要之法律意見及訴訟協助。
在台灣房市低迷之際,投資東南亞房地產機會看似前景一片,但報酬愈高風險愈高,李佩珊提醒,一定要先懂退場再進場,先懂風險再懂機會,先懂成本才懂報酬,精算每一項變數,才能在海外置產中獲利豐收

文章來源:https://goo.gl/R6XZnA

 







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